DỊCH VỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG NGẤM ĐÒN KHỦNG HOẢNG

2 năm trở lại đây, cùng với sự khó khăn chung của nền kinh tế, văn phòng cho thuê tuột dốc thê thảm.

Sau thời gian dài được xem là mảng kinh doanh bất động sản (BĐS) nhiều tiềm năng, 2 năm trở lại đây, cùng với sự khó khăn chung của nền kinh tế, văn phòng cho thuê tuột dốc thê thảm. Phân khúc này đã thực sự “ngấm đòn” khi rơi vào tình trạng ế ẩm chưa từng có. Tỷ lệ phòng trống đang là cơn ác mộng khi từ văn phòng mặt phố cho đến văn phòng cao ốc đều “dài cổ” chờ khách thuê.

Golden Building

Khó như... cho thuê văn phòng

Dạo quanh các con đường lớn của TPHCM như 3 Tháng 2, Cộng Hòa, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, không khó tìm thấy những căn nhà hoặc mặt bằng có treo bảng hiệu “cho thuê mặt bằng hoặc nhà nguyên căn” cùng với số điện thoại liên lạc.

Theo một nhân viên môi giới BĐS, từ đầu năm đến nay nhằm tiết giảm chi phí nhiều DN đã trả văn phòng ở mặt tiền đường lớn chuyển qua thuê ở những con đường nhỏ hoặc trong hẻm. Điều này khiến giá văn phòng cho thuê ở những trục đường lớn phải giảm theo.

Thí dụ, một căn nhà trên đường Cao Thắng (nối dài) quận 10 - nơi khá sầm uất, có rất nhiều công ty thuê làm văn phòng - trước kia có giá 30 triệu đồng/tháng nay hạ xuống 25 triệu đồng/tháng nhưng vẫn không có người thuê.

Tòa nhà Bitexco có diện tích sàn văn phòng lên đến 37.000m2, khai trương từ tháng 10-2010 nhưng đến nay phòng trống vẫn còn nhiều. Ông Ngô Mạnh Quân, Trưởng phòng Laesing, cho biết đến nay mới 50% diện tích văn phòng được các công ty thuê, số còn lại khách hàng có thể chọn thuê với giá khoảng 600.000 đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí dịch vụ 160.000 đồng/m2).

Blue Sea Building

Trên nhiều trang mạng cũng đang rao cho thuê văn phòng quận 1 quận 1 Bitexco với giá “có thể thương lượng”. Nhiều cao ốc hạng sang như Kumho (đường Lê Duẩn) hay thường thường bậc trung như hàng loạt cao ốc văn phòng trên đường Cộng Hòa cũng “treo bảng chờ khách” từ hơn 1 năm nay.

Theo Ban Chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường BĐS TPHCM, giá cho thuê văn phòng năm 2011 giảm, đặc biệt văn phòng hạng A, đã làm tỷ lệ trống của khối văn phòng cho thuê giảm 2,3% so với năm trước.

Cụ thể, giá cho thuê văn phòng hạng A giảm 8,3%, hạng B giảm 7,5% và hạng C giảm 8,5%. Tại Hà Nội, một báo cáo khác của Colliers International cũng cho thấy tình hình giảm giá của văn phòng cho thuê.

Theo đó, giá thuê trung bình văn phòng hạng A giảm 3,7% và văn phòng hạng B giảm 1,9USD so với quý trước. Dọc nhiều tuyến phố chính của Hà Nội, các tấm biển với nội dung “văn phòng cho thuê” được treo ngày càng nhiều.

Thế nhưng tỷ lệ lấp đầy lại rất hạn chế. Giám đốc một doanh nghiệp vừa thuê văn phòng tại tòa tháp được xem là cao cấp ở đường Minh Khai, quận Hoàng Mai, tiết lộ mức giá thuê 360.000 đồng/tháng là rẻ so với quy mô và vị trí nơi đây.

Hậu quả phát triển nóng

Báo cáo nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy trong quý I-2012, thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội có tổng nguồn cung toàn thị trường đạt xấp xỉ 1 triệu m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, Cầu Giấy và Hoàn Kiếm vẫn là 2 quận có nguồn cung lớn nhất, chiếm 43% tổng nguồn cung toàn thị trường. Và trong khi diện tích văn phòng dư thừa từ năm 2011 vẫn chưa có chỗ giải quyết, mới đây Keangnam Palace, Landmark Tower gia nhập thị trường với diện tích thuê khoảng 94.800m2, đã đẩy nguồn cung văn phòng hạng A Hà Nội tăng cao.

Nguồn cung các văn phòng cho thuê hiện tại có thể đáp ứng đủ nhu cầu của... 5 năm tới

Chưa hết, sự “ngập lụt” nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ vẫn còn tiếp diễn khi Colliers dự báo trong thời gian ngắn sắp tới sẽ có khoảng 74.490m2 diện tích văn phòng mới từ dự án Indochina Plaza Hanoi, EVN Tower, Detech Tower.

Ở tầm xa hơn, khảo sát của Savills cho thấy đến năm 2014, xấp xỉ 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng mới từ 80 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, tức tổng diện tích sẽ tăng gấp 2 lần. Theo nhiều chuyên gia BĐS, nguồn cung hiện tại có thể đủ cho nhu cầu của… 5 năm nữa.

Còn tại TPHCM, theo khảo sát của Công ty Quản lý BĐS CBRE Việt Nam, tổng diện tích cho thuê mới của văn phòng hạng A trong cả năm 2011 là 33.000m², dự kiến năm 2012 sẽ bổ sung thêm 76.000m².

Theo ông Ngô Minh Sơn, chuyên gia của CBRE Việt Nam, để thu hút khách thuê, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều hình thức ưu đãi như miễn phí treo biển hiệu, gia tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Tại khu vực trung tâm, khách có thể được miễn thuê trong thời gian 3-6 tháng (với hợp đồng từ 3 năm trở lên) và 8 tháng (với hợp đồng 5 năm trở lên)...

Trên thực tế, ngay từ thời điểm “chớm” áp lực, để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, một vài chủ đầu tư đã bán sàn, tức cho thuê dài hạn cả 1 hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người sẽ cho khách hàng thuê lại. Trào lưu này khởi đầu từ tòa nhà văn phòng Charmvit (Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội) và nhanh chóng trở thành xu hướng với một loạt tòa nhà khác như Hapro Building (Cát Linh, Đống Đa), Diamon Flower Tower (Lê Văn Lương, Thanh Xuân), Icon4 (Kim Mã, Ba Đình)...

Nhiều chủ đầu tư cũng đã thay đổi mục đích sử dụng đất của các dự án văn phòng sang các hạng mục khác như căn hộ dịch vụ hay căn hộ để bán nhằm tăng tính thanh khoản của dự án.

Sự thất bại của các chủ đầu tư trong phân khúc văn phòng cho thuê một lần nữa cho thấy hậu quả của việc phát triển nóng một cách tự phát, không có quy hoạch. Sự nguội lạnh của van phong cho thue là hệ quả tất yếu của một quá trình “sốt”, giá được đẩy cao quá mức khiến nhiều chủ đầu tư ào ạt xây dựng, bất chấp nguồn cầu hạn chế.

Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu là các cơ quan chức năng đang phải loay hoay xử lý “hàng tồn”, mà kiến nghị chuyển đổi công năng từ van phong cho thue sang căn hộ tại TPHCM mới đây là một thí dụ.